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週一, 29 一月 2018 08:18

買樓唔係買棵菜 計劃貼地至重要 (綠置居計劃意見調查)

買樓唔係買棵菜  計劃貼地至重要

綠置居計劃意見調查

        2017年施政報告建議將公屋人士申請的「綠表置居計劃」(下稱綠置居)恒常化,並建議以更多「綠置居」取代出租公屋。工聯會立法會議員郭偉强認為,綠置居雖可讓公屋居民達成置業目標,但關鍵所在卻在於計劃是否符合居民的負擔能力及需要,以及對出租公屋的長遠影響。

      

        為令政府及社會更為瞭解市民對綠置居計劃的看法及期望,工聯會在去年11月進行問卷調查,問及他們對綠置居的意見。有關調查收回問卷1257份,其中1,223份是在社區實地進行訪問,收集街坊意見,並有34份以網上回覆。經分析過後,市民對於綠置居有以下意見:

1.售價低廉可負擔至為關鍵

 

        綠置居以公屋居民為對象,故售價是否貼近一般市民負擔能力至為重要。因此本次調查問及受訪者,以一個實用面積四百平方呎的綠置居單位為例,市民期望售價定在哪個水平才算吸引。

 

        在收回的問卷中,約有65%受訪者認為一個四百呎綠置居單位,售價應為150萬以下才有吸引力;另有24%受訪者認為150-200萬售價也能吸引他們購買;至於認為200萬以上售價亦可吸引他們購買的人數只有11%。由此可見,近九成的市民認為400呎的綠置居單位售價應在200萬以下,亦即呎價5000元以下才算吸引。

2.普遍接受綠置居有嚴格轉售限制

 

        對於資助房屋計劃,政府曾表示「計劃定價愈便宜,轉售限制亦會更多」,也有意見指資助房屋必需設轉售限制防止炒賣。因此問卷調查其中一條問題,是想了解市民是否認同為「綠置居」訂立更嚴格的轉售限制。

 

        根據調查結果,多達72%受訪者認同或非常認同未來綠置居應設立更嚴格的轉售限制,例如較長的禁售年期(10年)及限制在自由市場買賣。相反只有8%受訪者不認同或非常不認同未來綠置居要設立更嚴格的轉售限制。結果反映市民對綠置居設置嚴格轉售限制的接受程度高。

3.綠置居選址盡可能交通便利

 

        綠置居購買者需要交還公屋單位,故除售價外,何種因素影響他們作置業決定也極為重要。故問卷中亦問及受訪者購買綠置居時的考慮因素。

 

        結果顯示,交通便利是最多受訪者會在購買時考慮的因素,約有33%其他因素則相對平均,介乎19%-13%左右。依次序為隣近親人(19%)、子女未能繼承公屋但可繼承綠置居間(18%)、社區設施配套(17%)及不脫離原有社區(13%)。由此可見,市民考慮購買綠置居時,除售價外,綠置居的位置、交通及社區配套,以至與家人聯繫等,都是居民「轉租為買」的考慮因素

 4.近半市民不認同以綠置居取代未來公屋供應

 

        施政報告表示綠置居未來將「取代」新建公屋,故本次問卷也有及市民此方面的意見。結果發現,有近一半受訪者(45%)認為綠置居不應取代未來出租公屋供應;而認為可取代公屋只有四份之一左右(26%)。反映市民就算有能力置業,也認為政府有責任繼續提供出租公屋,兩者不能取代

政策建議:

 

     房委會明天將討論綠置居恆常化的問題,並就未來的方向作出討。身兼房委會委的郭偉强屆時將會就問卷結果向當局反映,並就綠置居恆常化提出以下意見:

       

  A.綠置居以居民負擔力作定價

 

        2016年推出的綠置居先導計劃,單位是以市價六折計算,如以當年的景泰苑為例,單位售價亦接近三百萬的售價,對公屋居民不是小數目。再加上2016年至今樓價再上升近2成,實屬「癲價」水平,若未來推出的綠置居如仍以市價計算,售價將會更高,對公屋居民的負擔能力及吸引力受影響。

 

        郭偉强認為,既然綠置居恆常化是為了協助有能力但收入有限的公屋居民置業,故房委會在定價是考慮因素應該為該批人士的負擔能力,而非市價水平。他要求房委會將未來綠置居以負擔能力作定價,從而令單位售價相對低廉,吸引公屋居民流轉。

 

B.增加綠置居的轉售限制

 

        政府的資助房屋現時設有補地價機制,以讓資助房屋業主可「補價」再轉售予私人市場,但是亦因此令資助房屋受到私人樓價影響,成為炒賣及推高樓價的原因。事實上,現時市場上已不時出現「天價租置屋」、「天價居屋」等出現。郭偉强認為,既然綠置居恆常化是以居民置業自住為政策目的,故增加轉售限制以減少炒賣的機會實在有必要。同時增加限制也可令售價進一步更低,吸引更多以公屋家庭轉租為買,改善他們的居住環境。他期望綠置居的轉售模式可盡量與私人市場分開,減少價格波動,流轉亦以用家為主,這樣才能真正降決市民置業的問題。

       

C.社區配套需要配合

        過去政府很多時以公屋及資助房屋作「開荒牛」,以開發偏遠新市鎮,造成了交通、社區設施等不足的問題。郭偉強指出,未來的綠置居要吸引公屋居民,房委會在售價外也要還要考慮選址及社區配套等因素,以令綠置居居民不會因置業而有所不便。郭偉强特別指市區也應該覓地興建綠置居,以令市區的公屋居民有所選擇及增加他們交還單位的意願。

       

D.綠置居不應取代公屋

        郭偉強指出,問卷只有26%的受訪者同意綠置居取代公屋,反映就算政府多次解說,但市民仍不同意將綠置居及公屋混為一談,由此可見市民認同公屋的功能,故建議政府額外覓地興建綠置居,以免影響原來的公屋供應。同時,他建議提升公營房屋比例,把公私營房屋比例調整為7:3,以騰出更多的土地來興建包括綠置居的公營房屋,其中的方法包括利用市建局的土地、又或開發粉嶺高爾夫球場等。

E.檢討各個資助房屋計劃的比例及定位

        當綠置居恆常化後,公屋居民將可透過有關計劃置業,並作出公屋流轉,換言之他們往後對於居屋的需要將會相應減少。因此,郭偉强建議政府檢討居屋的綠白表比例 (2014年起綠白表約為60:40或50:50),大幅增加白表申請人的配額並多於綠表,從而令讓更多白表申請能圓置業夢。

        此外,當綠置居恆常化後,政府亦應檢討手頭上不同資助房屋計劃(包括首置上車盤、居屋、綠置居等)的定位、申請資格及名額,從而整理出多元化的資助置業方式,回應市民的置業需要。

 

2018年1月29日

 

 直播連結:https://www.facebook.com/kwokwkhk/videos/1556874534359754/

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