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週三, 03 十月 2018 06:55

樓價倍增癲 上車夢難圓 青年家庭置業負擔發佈2018

                                                                                                                                                                             

「上車」置業是不少青年人安居樂業的夢想,但近年樓價不斷飊升,令港人置業困難重重。儘管政府已推出房屋新措施、按揭利息近日也有上調趨勢,但並不代表市民,尤其是年青人,在此狀況下就可容易「上車」。

因此,立法會議員郭偉强及社區幹事陳榮恩繼2016年後,再以2018年6-9月的30個住宅樓盤最細單位售價/成交價作分析,當中包括10個一手樓盤、全港「十大屋苑」及10個港島區私人樓盤,推算青年家庭「上車」的置業負擔。是次分析我們以打工仔月入約18000元[1](2018年第2季每月就業收入中位數)為假設,並以兩人共同儲蓄作計算結果。

分析結果

  1. 樓價持續與收入脫節,上車比以前更困難

郭偉强指出,現時上車置業除了需4成樓價作首期外,還需要繳交稅項、經紀費及律師費等支出。根據是次調查,大部份樓盤的上車費用已上升至介乎200-400萬,其中本次調查最低「上車費」的是尚璽,以4成首期計算,上車總費用為170多萬,而最多為太古城,4成首期加其他支出,總費用為484萬。

儘管樓價似有下調跡象,但如果單靠儲蓄累積上車資本,至今仍是極度困難。就算打工仔二人不吃不喝、零開支情況下儲蓄(即每月儲34200元)計算,要負擔只有158呎的尚璽單位,仍然需要儲蓄50個月(4.2年)的時間。如果目標是「上車費」最高的太古城,就算零支出都要儲蓄142個月(11.8年)才夠首期。

 

雖然本港就業市場穩定,打工仔的收入中位數也由2016年的1.5萬升至2018年的1.8萬,但薪金上漲幅度明顯追不上樓價,上車儲蓄時間更是有增無

減。就以有「上車樂園」之稱的嘉湖山莊為例,最細的441呎單位在2016年調

查時售價約為290多萬,到2018年已升至570萬。如果以兩人儲蓄一半收入並參加按揭保險借足8成「上車」計算,2016年有關「上車費」需要76萬,儲蓄期為54個月(4.5年),但到2018年「上車費」已增加至156萬,儲蓄期上升至92個月(7.6年)。另一個上車熱點的沙田第一城,最細的284呎單位在2016年調查時約為310萬,但本次調查卻為590萬元,升幅55%,而上車費用亦由83萬增加至161萬,連帶令儲蓄上車的時間也由58個月(4.8年)增加至95個月(7.9年),反映現時上車的難求比2年前更為困難。

  1. 樓盤超出按揭保險上限 上車選擇更少

儘管政府有按揭保險計劃為上車人士提供最高八成按揭貸款,但由於參加計劃的樓價上限為600萬,而近兩年樓價升幅驚人,都令合乎計劃資格的私人樓盤買少見少。在2016年的調查中,30個樓盤中有23個可以申請按揭保險,但到2018年調查卻只有11個樓盤合資格,當中十大屋苑由原來7個合資格申請按揭保險跌至只有2個(嘉湖山莊、沙田第一城)、而港島區的10個屋苑更由原來的9個減至3個(嘉輝花園、筲箕灣廣場、南豐新邨),可見原本用作減輕首期負擔的按揭保險,功效愈來愈細。

  1. 印花稅金額不少,為上車客增加負擔

儘管現時政府提供從價印花稅的第二標準稅率(舊稅率)予沒有物業的人士置業,以免他們受「辣招」所影響,然而有關稅率其實11年來均沒有修訂(對上一次已是07/08財政預算案),因此在樓價不斷飊升下其實變相也加重了上車人士的負擔。在本次的30個樣本樓盤內,只有一手新盤尚璽的印花稅是低於10萬元,其餘屋苑單是印花稅就需要10多萬至40多萬元不等,當中逾半(18個)樓盤的印花稅是超過20萬。可見印花稅款無疑也是現時上車人士的其中一個重大負擔。

  1. 高樓價,新盤納米

陳榮恩表示,在本次調查中發現,九成新盤實用面積呎價已超過兩萬。而為了遷就市場的購買力,發展商於是就將單位面積由「劏房化」變為「納米化」。就以調查的10個新盤最細單位為例,該些單位平均面積只有250呎,當中大於300呎的新盤有3個、200-300呎的有5個、另外有2個項目是200呎以下。對比起2016年我們的調查,當時的10新盤最細單位平均約有310呎來比較,「納米化」的趨勢更為明顯。

在30個樣本的樓盤中,大角咀尚璽售價雖然是最平(401萬)項目,但同時亦是最細的項目,只有158平方呎。這比起2016年本港家庭住戶的居所樓面面積中位數430平方呎,以及人均居所樓面面積中位數約為161平方呎都少[2],反映近年「納米樓」的問題嚴重。

政策倡議

差餉物業估價署日前公布樓價指數連續上升28個月後終於下調,而政府也指低息環境已改變,但以本次調查來看,現時「上車」置業的負擔仍然是超出一般打工仔的能力,甚至比兩年前的水平更為吃力。因此,工聯會郭偉强建議政府採取措施,協助市民置業安居及減輕首次置業人士的上車負擔,及改善居所「住得細又住得貴」的問題:

  1. 建議將興建公、私營住宅單位比例,由60:40提升到70:30,增加公營房屋供應;

 

  1. 提供多元化資助房屋模式,包括增加興建港人首置上車盤、居屋及綠置居的供應,考慮興建夾心階層住屋,並繼續優化「白居二」的名額及安排;

 

  1. 修訂按證保險公司的按揭保險計劃,包括放寬按揭保險的物業價值上限、提高合資格人士作九成按揭的物業價格等,以減輕市民的首期負擔;

 

  1. 對發展商興建納米樓研究作規管,制訂本港人均居住面積標準及目標;

 

  1. 為首次置業人士提供優惠,例如豁免印花稅及按揭保險費用。

附件:青年家庭置業負擔調查概要

青年家庭置業負擔調查概要

調查目的:

  • 以30個私人樓盤,包括10個一手樓盤、全港十大屋苑及港島區大型屋苑,推算上車負擔費用及打工仔儲蓄置業的負擔能力

調查時間:

  • 以2018年6月-9月的一手住宅樓宇價單及二手成交記錄作參考

負擔能力假設:

  • 以《綜合住戶統計調查按季統計報告》2018年第二季每月就業收入中位數$18,000為指標,並以2人建立家庭共同儲蓄假設,即每月36,000,並扣減強積金供款

調查的上車盤:

  • 以調查樓盤內最細實用面積的單位為目標,以切合二人家庭居住的考慮

調查中的「上車費」:

  • 包括單位的40%首期、以第二標準稅率計算的從價印花稅額、1%地產代理佣金及劃一$8,000的律師費及雜費。當中一手樓的上車費並不包括發展商提供的不同折扣、以及不包括地產代理的佣金,因有關佣金現時多由發展商繳付

調查的30個目標樓盤:

一手樓盤

  • 雲匯II、珀玥御半山、嘉熙、利奧坊.凱岸、尚璽、LP6、Park Yoho Napoli、PARK YOHO Milano、一號九龍道

全港十大屋苑

  • 嘉湖山莊、沙田第一城、美孚新村、黃埔花園、麗港城、杏花村、康怡花園、匯景花園、海怡半島、太古城

港島區樓盤

  • 堅尼地城嘉輝花園、筲箕灣廣場、鰂魚涌南豐新邨、筲箕灣峻峰花園、北角富雅花園、柴灣藍灣半島、香港仔置富花園、北角健威花園、上環帝后華庭、北角城市花園

一手樓盤

樓盤

單位實用面積()

樓價($)

上車所需支出(4成首期)($)

零支出儲蓄時間()

50%支出儲蓄時間()

淨繳付印花稅金額($)

可否申請按揭保險計劃

雲匯II

284

6,455,400

2,815,700

83

165

225,540

û

珀玥

201

5,182,000

2,236,260

66

131

155,460

ü

御半山

304

7,273,000

3,189,938

94

187

272,738

û

嘉熙

248

6,019,000

2,597,500

76

152

181,900

û

利奧坊.凱岸

197

5,043,000

2,176,490

64

127

151,290

ü

尚璽

158

4,017,000

1,706,500

50

100

91,700

ü

LP6

309

5,563,000

2,400,090

71

141

166,890

ü

Park Yoho Napoli

251

5,373,000

2,318,390

68

136

161,190

ü

PARK YOHO Milano

254

5,094,000

2,239,262

66

131

193,662

ü

一號九龍道

301

6,538,000

2,857,000

84

167

233,800

û

 

十大屋苑

樓盤

單位實用面積()

樓價($)

上車所需支出(4成首期)($)

零支出儲蓄時間()

50%支出儲蓄時間()

淨繳付印花稅金額($)

可否申請按揭保險計劃

嘉湖山莊

441

5,700,000

2,516,000

74

148

171,000

ü

沙田第一城

284

5,900,000

2,604,000

77

153

177,000

ü

美孚新村

412

6,960,000

3,122,600

92

183

261,000

û

黃埔花園

389

7,720,000

3,462,700

101

202

289,500

û

麗港城

517

7,680,000

3,444,800

101

202

288,000

û

杏花村

453

8,380,000

3,758,050

110

220

314,250

û

康怡花園

461

8,740,000

3,919,150

115

230

327,750

û

匯景花園

537

8,200,000

3,677,500

108

216

307,500

û

海怡半島

521

8,150,000

3,655,125

107

214

305,625

û

太古城

489

10,800,000

4,841,000

142

284

405,000

û

 

港島屋苑

樓盤

單位實用面積()

樓價($)

上車所需支出(4成首期)($)

零支出儲蓄時間()

50%支出儲蓄時間()

淨繳付印花稅金額($)

可否申請按揭保險計劃

嘉輝花園

221

5,200,000

2,296,000

68

135

156,000

ü

筲箕灣廣場

344

6,000,000

2,648,000

78

155

180,000

ü

南豐新邨

391

6,000,000

2,648,000

78

155

180,000

ü

峻峰花園

439

7,330,000

3,288,175

96

192

274,875

û

富雅花園

421

7,270,000

3,261,325

95

190

272,625

û

藍灣半島

436

7,500,000

3,364,250

99

197

281,250

û

置富花園

439

7,220,000

3,238,950

95

190

270,750

û

健威花園

446

7,540,000

3,382,150

99

198

282,750

û

帝后華庭

322

8,380,000

3,758,050

110

220

314,250

û

城市花園

568

10,000,000

4,483,000

131

262

375,000

û

 

[1] 《綜合住戶統計調查按季統計報告》2018年第二季。香港統計處。

[2] 見統計處《2016年中期人口統計》。

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