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週三, 26 六月 2019 00:00

資助出售房屋申請者的入息限額

立法會十題:資助出售房屋申請者的入息限額

*********************

以下是今日(六月二十六日)在立法會會議上麥美娟議員的提問和運輸及房屋局局長陳帆的書面回覆:
 
問題:

  近年推售的資助出售房屋單位的反應熱烈,超額認購動輒達數十倍。由於有關的申請資格沒有訂定最低入息要求,有市民為增加中籤機會,以沒有收入的家庭成員(例如剛滿18歲的在學子女)的名義申請認購單位。然而,該等「買家」根本沒有能力自行支付首期及償還按揭貸款。就此,政府可否告知本會:

(一)過去三年,每期居者有其屋計劃(居屋)的申請人的每月家庭入息中位數;

(二)過去三年,每年出售的居屋單位數目,並按買家的每月家庭入息所屬組別(如下表所載)列出(i)分項數字及(ii)相應百分比;
 

每月家庭入息(元)

二○一六年

二○一七年

二○一八年

(i)

(ii)

(i)

(ii)

(i)

(ii)

5,000或以下

           

5,001至10,000

           

10,001至20,000

           

20,001至30,000

           

30,001至40,000

           

40,001至50,000

           

50,001或以上

           

總數:

 

100%

 

100%

 

100%

  
(三)是否知悉,自二○一四年以來,每期的居屋、綠表置居計劃及白表居屋第二市場計劃單位的買家當中,分別有多少人的按揭貸款協議載有按揭擔保人;

(四)鑑於香港房屋委員會(房委會)向與其簽訂了「按揭保證契據」的財務機構提供按揭還款保證,以便它們可向資助出售房屋單位買家提供較優惠的按揭條款(例如九成或以上的按揭成數),政府有否評估部分買家沒有能力自行償還按揭貸款的情況對房委會帶來的財務風險;如有,結果為何;如否,會否作出評估;及

(五)會否收緊資助出售房屋的申請資格,設定最低入息要求,以確保買家有能力自行償還按揭貸款?

答覆:

主席:

  就麥美娟議員的提問,我的回應如下:
 
(一)及(二)過去三年,香港房屋委員會(房委會)售出的「居者有其屋計劃」(居屋)單位數目如下:
 

 

售出單位數目

「出售居屋單位2016」

2 657

「出售居屋單位2017」

2 120*

「出售居屋單位2018」

4 431*

包括63個二○一四年居屋的重售單位
資料來源:房委會的行政記錄

  自「出售居屋單位2017」起,房委會在推售每期居屋單位後的統計調查,包括成功買家的家庭每月入息及擬作出的財務安排。根據《「出售居屋單位2017」申請者統計調查的主要結果》(註一),成功買家的家庭每月入息分布如下:
 

家庭每月入息

「出售居屋單位2017」
買家*

20,000元以下

13%

20,000元至少於30,000元

23%

30,000元至少於40,000元

31%

40,000元至少於50,000元

22%

50,000元或以上

11%

總計

100%

中位數

30,000元

*包括白表及綠表買家
資料來源:房委會《「出售居屋單位2017」申請者統計調查的主要結果》

  由於「出售居屋單位2018」的選樓程序剛於今年五月完成,就居屋申請者的統計調查尚未展開。
 
(三)及(四)為協助房委會資助出售單位的買家取得優惠的按揭貸款(註二),房委會會向參與資助出售單位按揭的銀行或財務機構提供按揭還款保證。根據雙方簽訂的「按揭保證契據」條款,銀行或財務機構不可要求單位買家為按揭還款提供其他擔保。

  銀行或財務機構會按商業營運原則,以審慎態度批核買家的按揭申請。因此「按揭保證契據」列明銀行或財務機構可以審慎理由拒絕向任何買家提供按揭貸 款。據了解,銀行或財務機構在審批按揭申請時,會考慮所有相關因素,包括申請人的財務狀況、過往的借貸記錄、物業狀況等。

  此外,如業主把購買的資助出售單位抵押給與房委會簽訂「按揭保證契據」的銀行或財務機構,而又在尚未償還所有按揭貸款前終止供款,有關銀行或財務機構在根據「按揭保證契據」索償之前,必須用盡所有補救方法,包括追討買家繳付欠款及將該單位出售。房委會的保證是一種不足額保證,即是若出售單位所得的款項未能全數償還業主尚欠有關的按揭貸款餘額及一切有關的利息、法律及行政費用等,房委會只會支付該等欠款。此後,房委會會就有關欠款向業主追討所有欠款及利息。

  除此,房委會資助出售單位的《申請須知》亦要求買家須先行衡量個人經濟能力及確定本身獲得按揭資格後,方可辦理購樓手續。
 
(五)房委會與銀行或財務機構簽訂的「按揭保證契據」已有機制減少房委會的財務風險。事實上,房委會資助房屋小組委員會(小組委員會)在二○一四年十一月十日會議上討論「出售居屋單位2014」白表申請者的建議入息及資產限額(註三)時,亦已討論應否為白表申請者設立入息/資產下限。基於以下的考慮,小組委員會認為不應設有關下限:

(i)若引入最低入息/資產限額,可能會無意地影響真正有需要購買居屋的人士。具體來說,入息及資產低於最低限額的人士即使可能有其他方法獲得資助,他們仍會被視為不符合居屋申請資格;

(ii)自最初推出居屋以來,房委會一直容許購置居屋的人士接受家人/朋友的財政資助。事實上,根據《「出售居屋單位2017」申請者統計調查的主要結果》,約有22%的買家表示計劃從父母獲得金錢資助,同時分別約有11%計劃從朋友/親戚和子女獲得金錢資助,以支付樓價的首期(註四);

(iii)在香港,獲家人/朋友資助置業是很常見的做法,亦普遍為大眾所接受,特別是在樓價較高的情況下,部分年青人可能難以單靠自己能力去儲蓄足夠的首期以購置私人樓宇;及

(iv)居屋綠表申請者亦可能擁有很低的收入/資產水平。故此,若只為白表申請者設立最低入息或資產限額,或會被白表申請者批評。在目前市場環境下難以置業的年青人,相信對這項限制的批評會尤其強烈。

(註一)詳情可參考房委會資助房屋小組委員會文件SHC 69/2018號(www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/about-us/housing-authority/ha-paper-library/SHC69-18TC.pdf)。

(註二)按揭貸款的部分條件包括:
(i)貸款額:就居屋及「綠表置居計劃」而言,最高貸款額為繳付定金後的樓價餘款;就「白表居屋第二市場計劃」而言,最高貸款額可達買價或估值的九成,以較低者為準;
(ii)還款期限:最長為25年;及
(iii)利率:年息最高為有關銀行或財務機構所定的最優惠利率減半厘。

(註三)詳情可參考房委會資助房屋小組委員會文件SHC 66/2014號(www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/about-us/housing-authority/ha-paper-library/SHC66-14.pdf)。

(註四)受訪者可選多於一項的資金來源。

2019年6月26日(星期三)
香港時間12時35分

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